Sélectionner une page

Qu’est ce que le Bail Commercial ?

Rappels:

Le bail commercial également appelé « bail 3-6-9 » est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, boulangerie…)

Régime Obligatoire: le bailleur ne peut y déroger!

ATTENTION

Certaines activités n’entrent pas dans le champ d’application du bail commercial: les professions libérales essentiellement

  • Elles sont soumises aux baux professionnels
  • CEPENDANT, les parties peuvent volontairement soumettre le bail au statut des baux commerciaux
  • Ce qui donne accès au régime des baux commerciaux qui diverge de celui des baux professionnels (durée, modalités de résiliation…)

Bail commercial et durée inférieure à 9 ans

Le Bail Précaire

  • Durée maximum: 3 ans (Loi Pinel)
  • Il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux

Forme

  • Article L 145-1 et suivants du Code de Commerce
  • Il est écrit ou verbal (Grande préférence à l’écrit)

Clauses qui doivent attirer l’attention des parties:

  • Description précise des locaux loués
  • Clause de destination des lieux:

Il peut être limité aux activités visées ou autoriser un changement d’activité, ou être stipulé « tous usages »

 

Clause de répartition des charges

Article L 145-40-2 du Code de Commerce (Loi du 18 Juin 2014)

Article L 145-40-2 du Code de Commerce
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

  • En général, toutes les autres charges refacturées au locataire

Depuis la Loi Pinel – Article R145-35 du Code de Commerce: certains types de charges énumérées ne peuvent être imputées au locataire (grosses réparations, travaux liés à la vétusté, impôts tels que CET ou Contribution Economique Territoriale)

 

Annexes obligatoires

Dossier de diagnostics techniques (risques naturel et technologiques, performance energétique…)

 

LOI PINEL

  • Etat récapitulatif des travaux que le bailleur à réalisé dans les 3 années précédant la prise d’effet du bail
  • État prévisionnel des travaux du bailleur
  • État des lieux précis à l’entrée et à la sortie (ne pas le faire expose le bailleur à des risques)

Différentes clauses peuvent être incluses

ATTENTION

  • Clause résolutoire: protège le propriétaire en prévoyant la possibilité de faire cesser le contrat de plein droit dès lors que le locataire n’aura pas respecté ses engagements (non paiement du loyer ou des charges, dégradation des lieux…)

EXEMPLES DE CLAUSES PLUS PARTICULIERES

  • Clause de promesse de renouvellement: renouvellement automatique du bail aux conditions de la promesse sans besoin de délivrer un congé avec offre
  • Clause imposant un certain formalisme au locataire cédant son fonds et son bail
  • Clause de garantie en cas de cession du bail

Spécificité du bail commercial:

Ce type de bail encadre le locataire qui a besoin de pouvoir exploiter paisiblement son activité et son fonds de commerce pendant une longue durée

  • Fixation du loyer libre
  • Révision strictement encadrée par la Loi
  • Les conditions de résiliation sont plus souples pour le locataire que pour le bailleur
  • Plafonnement du loyer
  • Durée du bail
  • Droit au renouvellement du bail

Durée du bail – Renouvellement- Résiliation

Durée minimum de 9 ans

Faculté de résiliation triennale pour le locataire par simple courrier LRAR depuis la Loi du 06.08.2015 dite « Loi Macron »

ATTENTION: à partir de la 12ème année, il n’y a plus de plafonnement du loyer

Le bailleur peut donc imposer un loyer à la valeur locative du marché

Si le bail est renouvelé, ce n’est possible que si le Tribunal autorise à déplafonner le loyer

Renouvellement possible par les parties – Article L 145-10 du Code de Commerce

A occasion du renouvellement, possibilité pour le bailleur de solliciter la révision du loyer à la hausse

Faute de congé au terme des 9 ans: reconduction tacite

Concrètement, le bail est conclu pour 9 années, à la volonté du preneur qui pourra résilier à chaque échéance triennale « 3,6,9 » en respectant le délai de 6 mois avant échéance avec demande d’accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Exemple de prix du loyer en hyper centre ville de Gap

  • Environ 230,00€/m2 pondéré (Estimation selon expertise récente)

Bailleur et faculté de résiliation triennale

Exclusivement, dans les cas suivants:

  • Construction ou reconstruction de l’immeuble existant
  • Surélévation de l’immeuble
  • Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

L’indemnité d’éviction

  • Principe : verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf à lui offrir un local de remplacement satisfaisant)
  • Indemnité payée par le bailleur ou locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ou qu’il reprend les locaux loués
  • Montant: appréciation souveraine du juge en cas de désaccord des parties
  • Le montant est souvent élevé: Valeur du fonds de commerce
  • Pas d’indemnité: si motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou si l’immeuble concerné est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative compétente

 

Article L145-17 du Code de Commerce
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

Autre moyens de mettre un terme au bail

  • Clause résolutoire – non paiement du loyer
  • Changement de destination du bail commercial: nécessite l’accord du bailleur

Indices utilisés pour le Loyer

Le loyer et ses modalités de paiement: librement fixés par les parties

Toutefois révision du loyer par la suite dans les conditions encadrées par la loi

Selon la Loi 2014-626 du 18 juin 2014 (article 9) qui modifie l’article L145-34 du Code de Commerce, deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux:

    • Indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales
    • Indice des loyers des activités tertiaires pour les activités autres que commerciales et artisanales

L’ICC (Indice du Coût de la Construction) ne fait plus partie des indices proposés pour l’indexation des baux commerciaux.
A partir du 1er Septembre 2014, l’ILC se substitue à l’ICC – Disposition applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Dépôt de Garantie

Principe: prévoir un dépôt de garantie

  • Somme que le locataire verse au bailleur en début de contrat à titre de garantie des sommes qu’il devra verser au titre de la location ( Loyer et réparations des dommages qui seraient constatés dans l’état des lieux de sortie)
  • Le Bailleur peut encaisser la somme à charge pour lui de le restituer au locataire en fin de bail
  • La Loi n’encadre pas le montant
  • Souvent, les parties prévoient 1 trimestre de loyer HT quand loyer payable d’avance
  • 2 trimestre de loyer HT quand loyer à terme échu

Actualité Jurisprudentielle

3ème Civ., 1er février 2018: la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi
Le juge doit rechercher si la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure.

3ème Civ., 21 décembre 2017: la mise en œuvre de la clause résolutoire exige un exploit d’huissier
Même si une simple mise en demeure rappelle expressément le délai légal d’un mois prévu par le texte et constitue une interpellation parfaitement claire du locataire, la forme d’un acte extra-judiciaire s’impose en toute circonstance pour la mise en jeu de la clause résolutoire.

3ème Civ., 19 octobre 2017: nullité d’une demande de renouvellement signifiée au seul usufruitier
Nécessité pour le preneur de notifier simultanément à l’usufruitier et au nu-propriétaire avec les difficultés qui peuvent en découler pour identifier le ou les nus propriétaires si le locataire n’est en relation qu’avec l’usufruitier qui encaisse les loyers.

3ème Civ., 7 décembre 2017: L’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du Code de Commerce, doit permettre d’indemniser le locataire de l’ensemble du préjudice découlant de l’éviction.

CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 15 novembre 2017: Compte tenu des clauses exorbitantes du bail ayant une incidence sur la valeur locative, il convient de pratiquer un abattement de 20% pour tenir compte de la restriction de la destination des lieux, le preneur risquant de ne pas trouver de successeur dans son commerce très atypique

3ème Civ., 15 février 2018: la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties en cours de bail emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi, justifiant à elle seule un déplafonnement

Règle de la double limite

  • Article L145-33 et L145-34 du Code de Commerce
  • Montant du loyer du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative
  • A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33 du Code de Commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publiée par l’INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré
  • Cette règle dite de « la double limite » oblige à rechercher la valeur locative, alors applicable si elle est inférieure au montant du loyer plafonné (loyer indexé) et donc sans avoir à justifier du déplafonnement par la preuve d’une modification notable de l’un des éléments permettant de déterminer cette valeur locative
  • L’application du loyer résultant du déplafonnement dû à une modification notable des facteurs locaux de commercialité s’appliquera si la valeur locative est supérieure.

Article L145-33 du Code de Commerce
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

Article L145-34 du Code de Commerce
« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »
NOTA : Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Affaire Conclue BOTREL AVOCAT GAP

 

Maître Priscillia BOTREL
Avocat à Gap, Barreau des Hautes Alpes